2020년, 임대차법이 개정되면서 계약갱신요구권이 도입되었습니다. 임대차 계약에 상당한 영향력을 행사하기 때문에 임대인과 임차인 모두 계약갱신요구권에 대해 제대로 이해해야 합니다. 계약갱신요구권 Q&A를 통해 살펴봅니다.
임대차3법과 계약갱신요구권
2020년 7월 31일 시행된 주택임대차보호법 개정안. 흔히 임대차3법이라고 부릅니다. 2020년 7월 29일에 국회 법사위 의결을 거치고 하루 뒤 국회 본회의에서 통과되고, 바로 그 다음날 시행되어 주택시장에 큰 파장을 일으켰던 법안입니다.
임대차3법은 크게 3가지 제도변화를 포함하고 있습니다. 첫번째는 계약갱신요구권(계약갱신청구권)의 도입이고, 두번째는 계약갱신 요구에 따른 전월세상한제, 마지막은 전월세 신고제입니다.
정확한 법적인 용어는 계약갱신요구권 입니다. 현장에서는 보통 계약갱신청구권이라고도 부릅니다. 두 용어 모두 사용해도 무방하나 가능하면 임대차 계약서에는 계약갱신요구권이라고 적는 것이 좋겠습니다.
갑작스럽게 도입된 새로운 제도라서 법령에 명확히 규정되지 않은 부분들도 있습니다. 그래서 임대인과 임차인 간의 분쟁도 발생되고 있죠. 소송이 진행되고 있는 사례가 있어서 판례도 점차 추가되고 있습니다.
새로운 제도가 도입되었지만 법령에 명확히 규정되지 않은 부분들에 대해서는 임대인과 임차인 간의 분쟁도 일어나고 있습니다. 전국적으로 소송도 다수 진행중인 상황이라 소송 결과에 따라 세부적인 내용들도 결정될 것으로 보입니다. 특히 계약갱신요구권에 대한 논쟁이 대부분을 차지하는 것으로 보이는데, 흔히 분쟁이 일어나거나 해석이 어려운 부분들에 대해서 알아보도록 합시다.
계약갱신 3가지 포인트
Q&A를 살펴보기 전에 계약갱신요구권에 대해 꼭 알아야 하는 3가지 사항을 짚어보려고 합니다.
첫 번째는 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 시점입니다. 임대차 계약이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신 요구가 가능합니다.
두 번째는 임대료 인상 폭입니다. 임차인이 계약갱신요구권을 사용한 경우 임대인은 임대료를 5% 이하로 인상할 수 있습니다. 5%를 초과하여 임대료를 올릴 수는 없습니다.
세 번째는 계약연장 기간입니다. 계약갱신요구를 하면 계약기간은 2년 더 연장할 수 있습니다.
계약갱신요구권 Q&A
계약갱신요구권의 행사
Q. 묵시적 갱신의 경우 종전 임대차 계약과 동일한 조건을 재계약한 것으로 보는데 계약갱신요구권이 행사된 것으로 보는지?
: 계약갱신요구권은 해당 권리행사에 대한 명확한 의사표현이 있어야 인정됩니다. 따라서 묵시적 갱신이 이뤄졌다면 계약갱신요구권이 아직 사용되지 않고 남아있는 것으로 봅니다.
Q. 이미 4년 이상 거주한 임차인도 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?
: 계약갱신요구권은 1회에 한하여 계약을 2년 연장할 수 있도록 부여된 권리입니다. 거주기간에 관계없이 계약갱신요구권을 사용한 적이 없다면 행사할 수 있습니다.
Q. 계약갱신요구권을 사용하여 2년 연장한 경우, 반드시 2년 동안 거주를 해야하는지?
갱신되는 계약기간은 2년이지만 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있습니다. 다만 해지의 효력은 임대인이 통보를 받은 날로부터 3개월 후부터 발생하므로 중간에 이사를 가야 하는 경우에는 3개월 전에 미리 임대인에게 통지해야 합니다.
※ 정부에서는 위와 같이 설명하고 있었습니다. 하지만 최근 서울북부지방법원 판례로 해당 내용은 변동 가능성이 생겼습니다. 자세한 내용은 아래 글을 참고하시기 바랍니다.
계약갱신 거절
Q. 기업체 등 법인이 실거주를 사유로 계약갱신요구권을 거절할 수 있는가?
: 법인의 임직원이 실거주를 목적으로 하더라도 법인의 임직원을 법인으로 볼 수 없기 때문에 계약갱신요구권을 거절할 수 없습니다.
Q. 임대인이 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 요건에는 무엇이 있는지?
– 임대인 혹은 임대인의 직계존비속이 해당 주택에 실거주 하는 경우
– 임차인이 2달치 이상의 임대료 연체 혹은 주택을 파손하거나 전대하는 등 계약사항의 심각한 위반이 있을 경우
– 임차인과 임대인이 서로 합의하여 임차인에게 보상을 제공한 경우 등
Q. 임차인이 기존 임대인(집주인)에게 임대차계약에 대한 갱신 의사를 밝힌 상태에서 임대인이 해당 주택을 매도하고 새로운 임대인이 임차인에게 실거주 의사를 밝힌 경우, 임차인은 계약갱신요구권을 인정되는가?
: 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간동안 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
세입자가 계약갱신을 요구한 날이 소유권 등기일 이전이고, 기존 임대인은 실거주의 의사가 없었으므로(갱신 거절에 대한 정당한 사유가 없었으므로) 계약갱신요구권의 효과가 발생한 것으로 봅니다. 즉, 신규 임대인의 갱신거절권은 행사할 수 없습니다.
따라서 세입자가 있는 집을 매수하여 실거주를 할 계획이라면 임대차 종료 6개월 전에 소유권 등기를 진행하고 계약갱신 거부 의사를 표시해야 합니다.
※ 본 내용은 아직 대법원의 확정 판결이 난 사항은 아니며, 현재 2심 판결을 기준으로 설명하였습니다.
Q. 사전에 계약갱신요구권을 사용하지 않기로 약정한 경우, 해당 약정은 유효한 효력을 지니는지?
: 임차인에게 불리한 약정은 주택임대차보호법에 따라 효력이 없으므로 해당 약정은 유효하지 않습니다. 따라서 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 임대인은 거절할 수 없습니다. 다만 상호 합의하여 임대인에게 보상을 받은 경우에는 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다.
아래 링크의 계약갱신요구권 Q&A 글을 참고하시는 것도 추천드립니다.
https://www.korea.kr/multi/visualNewsView.do?newsId=148877358
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