2020년 임대차법이 입법되면서 계약갱신청구권 제도가 신설되었습니다. 임차인은 몇몇 상황을 제외한다면 기존 계약 2년에서 2년을 추가로 연장하여 거주할 수 있게 되었습니다. 게다가 계약갱신 기간에는 3개월 전 통보로 중도 계약해지가 가능합니다.
계약갱신청구권
계약갱신청구권은 2020년 7월 31일 주택임대차보호법 개정안이 시행되면서 도입된 제도입니다. 당시 임대차법 개정안은 3가지 내용으로 구성되어 있습니다.
- 계약갱신청구권(계약갱신요구권) 도입
- 계약갱신 요구 시 전월세 5% 인상제한
- 전월세 신고 의무제도
개정된 법안에서 가장 핵심적인 내용은 계약갱신청구권임을 알 수 있습니다. 해당 법령은 임대차법 제6조의3(계약갱신 요구 등)에 명시되어 있습니다.
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
(…중략…)
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.주택임대차보호법 제6조의3 – 국가법령정보센터
- 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
- 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
- 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020. 7. 31.]
갱신계약의 중도해지
중도해지 근거 법령
계약갱신청구권 사용 중 임대차계약을 중도해지 하는 것에 대한 근거법령은 주택임대차보호법 제6조의2입니다.
앞서서 계약갱신청구권을 보면 중도해지에 대한 법조항이 있습니다.
제6조의3(계약갱신 요구 등)
주택임대차보호법 제6조의3 – 국가법령정보센터
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
바로 위 조항입니다. 4항을 살펴보면 계약갱신청구권에 따라 갱신되는 임대차의 해지는 제6조의2를 준용한다고 합니다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
주택임대차보호법 제6조의2 – 국가법령정보센터
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)는 위와 같습니다. 즉, 계약갱신 청구 후 중도해지는 묵시적 갱의 계약의 해지를 준용한다는 뜻입니다.
임대차 계약을 하는 경우, 최초 2년은 임의로 임차인이 계약을 해지할 수 없습니다. 하지만 계약갱신청구권을 사용한 경우는 다릅니다. 위 법령을 근거로 연장된 2년 중 언제든 3개월 전에만 통지하면 계약을 해지하고 나갈 수 있는 겁니다.
실제 정부의 설명도 이와 같았습니다.
위 사진은 2020년 8월 정부에서 배부한 주택임대차보호법 해설집 내용입니다. 계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차 기간 중에는 언제든지 임대인에게 해지 통보가 가능하다고 설명하고 있습니다.
역전세 파급효과
임차인이 계약갱신 청구 시에는 임대료는 5% 이내로만 인상이 가능합니다. 인상에 대해 제한치는 존재하지만 인하하는 경우에 대한 규정은 따로 없습니다.
즉, 시장의 임대료가 하락하는 상황에서는 임차인은 기존 계약을 변경하거나 해지하고자 하는 유인이 발생합니다. 그게 최근 역전세 상황에서 문제를 발생시킵니다.
임대차 2법 도입 후 전셋값이 가파르게 뛸 때만 해도 계약갱신청구권에 관심이 쏠렸지만, 지난해 말부터 전셋값이 폭락한 뒤엔 계약갱신해지권 카드를 만지작거리는 세입자가 급증하고 있다. 계약갱신청구권을 활용해 일단 전세 계약을 2년 연장한 뒤 주변에 더 싼 전셋집이 나오면 바로 해지권을 활용해 갈아타는 식이다.
갱신 석 달 뒤 “집 뺄게요”… 역전세 부메랑 ‘갱신계약해지권’
집주인들은 세입자가 계약갱신청구권으로 계약기간을 2년 연장했으니 2년간 거주할 것으로 생각했습니다. 그러나 전세가가 하락하여 중도에 계약을 해지하는 사례가 늘어난 겁니다.
당초 계약만료일이 아닌 시점에서 갑자기 3개월만에 전세보증금을 마련해야 하는 것이죠. 그래서 보증금을 돌려주지 못하고 소송전으로 이어지는 사례들이 늘어납니다. 그리고 법원의 판단은 기존의 인식과 달랐습니다.
최근 판례로 인한 변화
임차인의 계약갱신 청구로 계약기간을 2년 갱신하였습니다. 그리고 임차인이 계약기간 도중 임대인에게 계약해지를 통지합니다. 이때 이 계약해지의 통지가 효력이 있는 지가 쟁점입니다.
여러 소송 건들이 진행중입니다. 그 중 한 건에서 서울북부지방법원은 임대인과 임차인의 분쟁에서 임대인의 손을 들어줬습니다.
서울북부지방법원은 최근 ‘6조의 3의 4항’을 근거로 계약갱신 해지가 가능하다며 세입자가 집주인을 상대로 낸 보증금 반환 소송에서 예상을 깨고 집주인 손을 들어줬다. 법원은 4항이 준용하는 6조의 2의 취지가 “임대차가 별도의 기간을 정함이 없이 갱신된 경우에 한해 적용된다고 봄이 타당하다”며 세입자 주장을 받아들이지 않았다.
갱신 석 달 뒤 “집 뺄게요”… 역전세 부메랑 ‘갱신계약해지권’
법원은 묵시적 갱신이 별도의 기간을 정함이 없이 갱신된 경우에 한해 적용된다고 해석하였습니다. 즉, 계약갱신 시에 2년의 계약기간을 명시하여 계약을 연장하였다면 주택임대차보호법 제6조의2를 적용할 수 없다고 본 것입니다.
이 판례를 본다면 계약갱신청구권을 사용한 갱신계약이라도 계약기간을 명시하지 않은 경우에는 중도해지가 가능할 것으로 보입니다.
그래서 복비 누가 내나요?
아쉽지만 확실한 정답은 아직 정해지지 않았습니다.
당초 정부의 해석은 묵시적 연장을 준용하여 3개월 전 통보한다면 임차인이 계약을 해지할 수 있는 것으로 보았습니다. 정상적인 계약의 해지이므로 정부 해석대로면 복비는 임대인이 부담해야 합니다.
하지만 최근 서울북부지방법원의 판례에 따르면 묵시적 갱신은 기간의 정함이 없는 경우에 적용되므로 임차인은 중도에 계약을 해지할 수 없습니다. 따라서 법원 해석대로면 복비는 임차인이 부담해야 하고, 임대인 동의 없이 계약을 해지할 수도 없습니다.
지금은 법개정을 통해 해당 조항이 오해의 여지가 없도록 수정되거나 대법원의 판결이 나올 때까지 기다려야 하는 상황입니다. 어떤 것이 정답이라고 확실하게 이야기할 수 없는 것이죠.
이런 경우 임대인과 임차인 모두 각자의 이익을 최대한으로 주장하며 대립하기보다는 적절한 선에서 협의하는 것이 좋아 보입니다.
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