주택 임대차 계약은 통상 2년의 계약기간을 갖습니다. 그런데 계약 만료를 앞두고 계약 연장에 대한 논의를 하지 않는 경우 전세 혹은 월세 계약이 자동으로 연장됩니다. 이것이 바로 묵시적 갱신 입니다.
묵시적 갱신
법령 살펴보기
Q. 최근 법이 개정되어서 묵시적 갱신 기준이 계약만료 1개월 전에서 2개월 전으로 바뀌었다고 들었습니다. 저는 2021년 2월 10일부터 2023년 2월 9일까지 전세계약을 체결했었습니다. 이때, 계약갱신 청구나 묵시적 갱신이 적용되는 기간은 계약종료 1개월 전인가요? 아니면 2개월 전인가요?
A. 이 경우에는 계약종료 2개월 전입니다.
왜냐하면 주택임대차보호법 개정규정은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용됩니다.
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
주택임대차보호법 제6조 – 국가법령정보센터
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
주택임대차보호법 제6조의 내용이고, 2020년 6월 9일 기준으로 개정이 되었습니다.
부칙 <법률 제17363호, 2020. 6. 9.>
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(계약 갱신에 관한 적용례) 제6조제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다.
개정일은 2020년 6월 9일이지만 부칙에 따라 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행이 됩니다. 그래서 개정안의 내용은 2020년 12월 10일부터 적용되는 것입니다.
지금은 2023년이고, 임대차 보호법에서 임대차 계약기간은 2년으로 정하기 때문에 모두 계약종료 2개월 전에 재계약을 해야 합니다.
※ 참고 : 부동산/임대차 > 임대차 계약의 묵시적 갱신 – 찾기쉬운 생활법령정보
묵시적 갱신 vs 계약갱신청구권
최초 계약기간 2년 이후 계약연장을 요청할 때 사용할 수 있는 것이 계약갱신청구권입니다. 법령에서는 계약갱신요구권으로 부르는 권리입니다.
임대차3법 개정에 따라 2020년부터 도입된 개념이며, 임차인은 임대인이 실거주 하는 등의 사유가 아니라면 2년의 계약기간을 1회 연장할 수 있습니다.
그런데 만약 임대인이 계약갱신을 이야기 하지 않아 묵시적 갱신이 되는 경우와 계약갱신청구권을 사용하는 경우를 비교하면 어떨까요?
이런 경우 계약갱신청구권을 사용하지 않고 묵시적 갱신을 하는 것이 유리합니다.
첫 번째, 계약갱신청구권은 1회에 한해 사용할 수 있는데 묵시적 갱신이 된다면 나중에 사용할 수 있기 때문입니다. 아껴둔 계약갱신청구권으로 2년을 더 거주할 수 있는 것이죠.
두 번째, 묵시적 갱신은 계약기간 중에 계약해지 통보를 자유롭게 할 수 있는 장점이 있습니다.
세 번째, 묵시적 갱신은 기존 계약조건을 그대로 유지합니다. 즉, 임차료의 변동이 없습니다. 반면 계약갱신청구 시에는 5% 이내 증액이 가능합니다.
이런 이유로 묵시적 갱신이 임차인에게는 가장 유리합니다. 집주인에게는 불리하기 때문에 임대인들도 잘 챙겨서 요즘에는 묵시적 갱신으로 계속 거주하는 경우는 많이 사라졌습니다.
묵시적 갱신 중 계약해지
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
주택임대차보호법 제6조의2 – 국가법령정보센터
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
묵시적 갱신이 이뤄진 경우 임차인은 언제든지 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 3개월을 여유를 두어야 합니다.
이렇게 계약을 해지하는 것도 정상적으로 계약이 완료된 것으로 봅니다. 집주인은 다음 임차인을 구하고 복비도 지불해야 하죠. 기존 임차인 입장에서는 계약기간 중에 언제든 나갈 수 있다는 장점이 있습니다. 게다가 복비 등의 비용도 부담하지 않고요.
계약갱신청구권을 사용한 경우에도 이와 동일한 조항을 준용합니다. 다만 일부 차이점이 있는데 계약갱신요구권 사용 후 중도 계약해지는 아래 글을 참고하시면 됩니다.
※ 참고 : 계약갱신청구권 중도해지 복비 누가낼까?