연말정산에서 가장 큰 비중을 차지하는 것이 주택공제입니다. 전세, 월세, 1주택자가 각각 공제를 받을 수 있는 항목들이 있습니다. 따라서 향후 주거계획, 부동산 매수계획을 고려한 연말정산 절세전략이 필요합니다.
연말정산 체크리스트
주거형태에 따른 절세계획을 살펴보기 전에 체크리스트를 확인해봅시다. 물론 소득세를 내지 않는 분들은 고려하지 않아도 됩니다.
각 공제항목에 대상이 되는지는 아래 국세청 체크리스트를 확인해보세요.
※ 국세청 체크리스트
https://call.nts.go.kr/call/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2764&cntntsId=7042
절세전략 글 중에서는 아래 주택자금공제, 월세액 세액공제 글을 참고하시면 도움이 됩니다.
참고로,
장기주택저당차입금 이자상환액 = 주택담보대출 대출이자
주택임차차입금 원리금상환액 = 전세대출 원리금 입니다.
주거형태별 연말정산 전략
전세 거주 시
전세대출 원리금 상환액, 청약통장 납입금액을 소득공제 받을 수 있습니다. 그래서 연말에 적정한 금액의 전세대출을 상환하는 것이 도움이 됩니다.
얼마를 상환해야 하는 가는 직접 계산해보시기 바랍니다.
Q. 전세 2억 오피스텔에 제돈 8천만원, 전세대출 1.2억 2.5% 금리로 들어가려고 합니다. 어떻게 해야 효과적으로 절세할 수 있나요?
A) 무주택 등 공제조건을 만족한다는 전제 하의 계산입니다.
1. 청약통창은 월 10만원 국룰 납입하면 1년 120만원, 공제금액은 40%인 48만원
2. 전체 한도 300만원 중 잔여한도는 252만원
3. 252만원을 공제받기 위한 전세대출 원리금 상환액은 252/0.4=630만원
4. 연 이자는 300만원
5. 단순 계산하면 원금 330만원을 상환해야 하나 전세대출을 1월 1일에 실행할 일도 없고 계산 편의로 500만원이라고 두겠음
6. 전세대출은 2년 만기니까 500만원*2년 = 1000만원
7. 전세대출은 1.2억이 아닌 1.3억원을 신청합니다.
8. 전세대출 실행 직후 500만원을 상환(연말에 상환해도 됨)
9. 나머지 500만원은 1년만기 예금 직행하거나 적당히 굴리기
10. 1년 후 나머지 500만원도 바로 상환
11. 상환은 12월31일에 하는게 가장 유리하겠죠.
12. 중도상환 수수료? 보통 전세대출은 매년 대출금액의 10%는 수수료 없이 상환 가능
이런 식으로 계산하면 됩니다.
물론 2.5%로 대출해주는데 한도 끝까지 받고 자기돈 더 넣는 분은 많지 않겠죠? 그런 경우에도 원리금, 청약통장 납입액 계산해서 한도 300만원을 채우는 금액을 12월 31일에 상환해주면 됩니다. 청약통장을 정상적으로 월 10만원 넣어왔다면 630만원에서 전세대출 이자만 빼면 얼마 원금상환 해야 하는지 간단히 나오죠.
300만원 소득공제 받으면? 소득세율 15% 구간 기준으로 49.5만원 세금이 줄어듭니다.
월세 거주 시
월세는 대출 안 받는 분들이 있습니다. 그러나 가능하면 받는 것을 추천합니다.
무엇을? 전세대출 + 월세대출
월세보증금도 전세대출로 대출이 가능하고, 매달 내는 월세도 대출이 가능합니다. 두가지 상품을 함께 신청해서 받으시면 됩니다.
보통 월세 세액공제만 생각하는데 전세대출을 받으면 공제항목이 하나 늘어나죠. 그래서 월세를 살면 아래 3가지 공제를 모두 받을 수 있습니다.
1. 전세대출 원리금 상환액 소득공제
2. 청약통장 납입액 소득공제
3. 월세 세액공제
계산은 생략합니다. 3가지 공제를 다 받으면 소득공제 300만원, 세액공제 90만원을 받을 수 있습니다. 소득세율 15%(지방소득세 포함 16.5%)를 기준으로 최대 139.5만원 돌려받을 수 있겠네요.
1주택자
공시가격 등의 조건이 있지만 소득공제 혜택을 가장 크게 받는게 1주택자입니다. 실거주를 안 하고, 월세를 주고 다른 곳에서 세입자로 살아도 공제를 받을 수 있습니다.
바로, 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제입니다. 주택담보대출의 이자 전액을 소득공제 받을 수 있습니다. 한도는 최대 1,800만원입니다.
가령, 보금자리론 3.6억 3%로 대출 받았다면 연 이자 1,080만원 소득공제를 받습니다. 소득세율 15%로 계산하면 178만원을 돌려받습니다. 소득세율이 24%라면? 259만원이네요.
만약에 총급여액이 1억이 넘어서 소득세율 35%라면?… 378만원입니다. 소득이 높을수록 유리한 공제 항목입니다.
여기까지 주택공제에 대해 살펴봤습니다. 더 자세한 내용은 아래 직장인 절세전략 시리즈 글을 꼭 읽어보시기 바랍니다.
※ 직장인 연말정산 절세전략
연말정산 절세전략(1), 주택자금공제, 월세액 세액공제
연말정산 절세전략(2), 신용카드 등 사용액 소득공제
연말정산 절세전략(3), 연금저축 퇴직연금 IRP 연금계좌 세액공제
연말정산 절세전략(4), 보험료 세액공제
연말정산 절세전략(5), 교육비 세액공제