앞선 글에서는 아실에서 동호수별 거래내역을 파악하는 방법을 알아보았습니다. 이번에는 네이버 부동산으로 매물리스트를 작성하고, 아실 실거래가를 연결합니다. 특정 아파트 단지의 전월세 가격변동을 파악하고 시세변동을 확인할 수 있습니다.
※ 이전 글 : 아실(아파트실거래가) 사용법(1) – 동호수별 거래내역 파악하기
전월세 가격변동 파악하기
시세 변동요인 파악
집을 구할 때, 정확한 시세를 파악하지 못하면 비싼 가격에 세를 들어가기 쉽습니다. 거래량이나 전월세 전환률에 따라 가격이 변동되기 쉽기 때문입니다.
또한 매매와 달리 임대시장은 매물의 상태에 따라 가격의 차이가 큽니다. 샷시까지 올수리가 되어 있는 매물이나 주인이 특올수리로 거주하다 임대를 주는 경우와 일반 수리 안 된 구축 상태의 매물은 당연히 상당한 가격차이가 생깁니다. 단순 실거래 내역만으로는 이런 매물 특성에 따른 가격차이를 파악하기 어렵습니다.
역으로 세를 주더라도 정확한 시세를 알아야 적정한 가격에 거래를 성사시킬 수 있습니다. 공실률을 낮추고, 계약금을 빠르게 받는 것만으로도 임대수익률이 증가합니다.
특히, 전세는 계약금을 1달이라도 빨리 받는 것으로 상당한 이윤을 얻을 수 있습니다. 마찬가지로 수리 여부에 따른 시세를 아는 것이 중요합니다.
매물리스트 확인
먼저 네이버 부동산에서 매물리스트를 확인합니다. 정확한건 부동산에 문의하는 것이 좋습니다.
거의 모든 매물이 네이버 부동산에 올라오기 때문에 네이버만으로 충분한 시세파악이 가능합니다. 다만 매물별 상태, 특성은 부동산에 문의해서 직접 확인해야 합니다.
매물리스트 정리
네이버 부동산에서 확인한 매물내역을 위와 같이 엑셀에 정리합니다.
이때 해당 매물의 ‘최초확인일’과 ‘최종확인일’을 기록합니다.
해당 매물이 처음 네이버 부동산에 올라온 날짜가 최초확인일이고, 해당 매물이 거래가 되서 네이버 부동산에서 내려간 날짜가 최종확인일입니다. 1주일에 1번씩 네이버 부동산에 들어가서 해당 매물이 존재 여부를 체크하면 됩니다.
가장 정확한건 해당 매물이 언제 얼마에 거래가 되었는지 부동산에 문의하는 겁니다. 다만 매번 부동산에 전화해서 확인하면 상당히 번거롭고, 거래가 없는 부동산의 경우 그런 잦은 문의를 거부하는 경우도 있을 수 있습니다. 그러므로 위처럼 기록을 해두었다가 한 번에 확인을 하는 것도 좋겠죠.
한 가지 더 확인해야 하는 것이 매물의 상태입니다.
입주일정이 빠듯한 매물인지, 얼마만큼 수리가 된 매물인지, 남향, 서향, 동향 등 어떤 향인지, 로얄동, 로얄층 여부, 타입은 판상형, 타워형 등 어떤 타입인지를 파악해서 그 중에서 내가 들어가려는 혹은 내가 내놓은 매물의 경제적인 위치가 어디쯤인지 가늠해봅니다.
아실 활용하는 방법
아실 전월세 거래내역 확인
매매계약과 달리 전월세 계약은 실거래 신고가 늦게 이뤄집니다. 매매계약은 체결 후 30일 이내에 반드시 신고해야 합니다.
하지만 전월세는 보통 잔금일 인근에 신고가 이뤄집니다. 세입자가 전입신고를 하기 때문입니다. 따라서 거래가 이뤄지더라도 얼마에 거래되었는지 전산으로 알기까지 텀이 깁니다.
이런 정보의 시간차를 해소할 수 있는 제도가 도입이 되었죠. 바로 전월세 신고제입니다. 30일 이내에 전월세 거래를 신고해야 하므로 전월세 시세 파악도 쉬워질 것 같네요.
네이버 매물 & 아실 거래내역 매칭
매주 매물리스트를 네이버 부동산에서 업데이트하고, 세부내용을 부동산을 통해 확인합니다. 그러면 위와 같은 전월세 거래내역을 만들 수 있겠죠.
거래가 완료되거나 집주인이 매물을 걷으면 네이버 부동산에서도 내려갑니다. 그러니 적어도 주마다 모니터링을 합니다. 그러면 임대시세의 변화를 파악할 수 있습니다.
시세 변수 확인하기
전월세전환율 파악
전월세 시세를 파악할 때 중요한 것 중 하나가 바로 전월세전환율입니다.
금리에 따라 시장에서 통용되는 전월세전환율은 변동되기 때문에 전세가격은 변동이 없더라도 월세가격은 상승과 하락을 반복할 수 있습니다. 특히 최근에는 급격히 대출금리가 상승하면서 수도권 전반적으로 월세가격이 상승하는 현상을 볼 수 있습니다.
전세대출 금리와 연동되어 있는 전세가 7억원(수도권 외 5억원) 이하 주택, 특히 HF 보증서 대출을 활용하는 저가 전세의 경우 더더욱 금리에 민감하게 반응합니다.
COFIX 금리 파악
※ COFIX 신규취금액 : https://m.stock.naver.com/marketindex/domesticInterest/KRCOFIXMANF
정확한 전월세전환율을 알기 어려운 때에 참고하면 좋은 지표 중 하나가 바로 COFIX금리입니다. 통상 주택담보대출, 전세대출 등 은행의 대출상품의 금리는 이 COFIX 금리에 가산금리를 더하고 우대금리를 빼서 결정됩니다.
위는 우리은행에서 취급하는 우리WON전세대출(주택보증) 상품의 금리입니다. 한국주택금융공사(HF)의 보증서를 90% 담보로 활용하는 전세대출입니다. 많이 활용되는 전세대출 상품 중 하나입니다. 위 상품에서 COFIX 금리에 가산금리 2.38%, 우대금리 -0.2%를 더해서 최저금리가 3.87%로 결정되어 있습니다.(6개월 변동금리 기준)
이렇게 은행에서 취급하는 일반 전세대출 상품의 금리를 확인해보면 전월세전환율을 짐작할 수 있습니다. 다만 월세가격은 COFIX 금리 변동에 후행하므로 시간차가 존재할 수 있음에 유의해야 합니다.
이런 식으로 미리 전월세 매물의 히스토리를 적어도 3개월간 파악한다면 정확한 가격으로 전세나 월세로 집을 구할 수 있을 것입니다. 또 세를 주더라도 더 좋은 조건으로 임대를 줄 수 있는 정보가 되겠습니다.