연말정산 시에 주택을 구입할 때 받은 주택담보대출 이자금액만큼 소득공제를 받을 수 있는 제도가 있습니다. 바로 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제입니다. 소득세법 제52조에 명시된 제도입니다. 어떻게 소득공제를 받을 수 있는지 자세히 알아봅시다.
주택자금 소득공제
주택자금 소득공제에는 총 3가지 항목이 있습니다.
1. 주택청약종합저축 납입액
2. 주택임차용 차입금 원리금 상환액
3. 장기주택저당차입금의 이자
위 3가지입니다. 그리고 소득공제의 한도는 1~3번을 합쳐서 조건에 따라 300~1,800만원이 적용됩니다. 주택 관련 공제항목 중에는 월세액 세액공제도 있습니다만 ‘세액’공제로 ‘주택자금 소득공제’ 항목과는 별도로 나뉘어 있습니다.
이중에서 주택을 구입했을 때 연관되는 소득공제 항목이 바로 “장기주택저당차입금의 이자액”입니다. 장기주택저당차입금이 무엇일까요? 바로 주택담보대출(mortgage loan, 모기지론)을 의미합니다. 소득공제가 되는 대상은 ‘이자액’이므로 주담대를 받고 지출되는 이자를 소득공제 받을 수 있다는 뜻이죠.
소득세법 제52조
이 제도는 서민들의 내집마련을 지원하기 위한 목적으로 도입이 되었습니다. 아무래도 주택담보대출은 대출원금의 크기도 크다보니 이자부담이 워낙 커서 이를 소득공제로 우회적으로 부담을 덜어내고자 한 것이죠. 다만 이처럼 공제받을 수 있는 세금의 크기도 크고, 서민의 주택구매 부담을 경감한다는 목적이라 소득공제 조건을 잘 확인하셔야 합니다.
법적인 근거는 소득세법 제52조(특별소득공제)에서 확인할 수 있습니다.
제52조(특별소득공제)
⑤ 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주(세대주가 이 항, 제4항 및 「조세특례제한법」 제87조제2항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자를 말하며, 대통령령으로 정하는 외국인을 포함한다)가 취득 당시 제99조제1항에 따른 주택의 기준시가가 5억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금(주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 항 및 제6항에서 “장기주택저당차입금”이라 한다)의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 다음 각 호의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 그 공제하는 금액과 제4항 및 「조세특례제한법」 제87조제2항에 따른 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 금액의 합계액이 연 500만원(차입금의 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금에 대하여 적용하며, 이하 이 항 및 제6항에서 “공제한도”라 한다)을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.
1. 세대주 여부의 판정은 과세기간 종료일 현재의 상황에 따른다.
2. 세대 구성원이 보유한 주택을 포함하여 과세기간 종료일 현재 2주택 이상을 보유한 경우에는 적용하지 아니한다.
3. 세대주에 대해서는 실제 거주 여부와 관계없이 적용하고, 세대주가 아닌 거주자에 대해서는 실제 거주하는 경우만 적용한다.
4. 무주택자인 세대주가 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설되는 주택(「주택법」에 따른 주택조합 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합의 조합원이 취득하는 주택 또는 그 조합을 통하여 취득하는 주택을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득할 수 있는 권리(이하 이 호에서 “주택분양권”이라 한다)로서 대통령령으로 정하는 가격이 5억원 이하인 권리를 취득하고 그 주택을 취득하기 위하여 그 주택의 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융회사 등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입(그 주택의 완공 전에 해당 차입금의 차입조건을 그 주택 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 변경하는 경우를 포함한다)한 경우에는 그 차입일(차입조건을 새로 변경한 경우에는 그 변경일을 말한다)부터 그 주택의 소유권보존등기일까지 그 차입금을 장기주택저당차입금으로 본다. 다만, 거주자가 주택분양권을 둘 이상 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세기간에는 적용하지 아니한다.
5. 주택에 대한 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격이 공시되기 전에 차입한 경우에는 차입일 이후 같은 법에 따라 최초로 공시된 가격을 해당 주택의 기준시가로 본다.
출처 : https://www.law.go.kr/법령/소득세법/제52조
장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제
소득공제 조건(1) – 세대주
법조항을 보면 상당히 길고 복잡해보입니다. 앞에서부터 하나씩 살펴보면서 읽어보도록 합시다.
근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주
네, 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 받기 위해서는 무주택 혹은 1주택을 보유한 세대의 세대주여야 합니다. 이 뒤에 괄호로 예외조항이 붙습니다.
(세대주가 이 항, 제4항 및 「조세특례제한법」 제87조제2항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자를 말하며, 대통령령으로 정하는 외국인을 포함한다)
이 항(제5항), 제4항 및 「조세특례제한법」 제87조제2항은 제일 앞에서 설명한 주택자금 소득공제 3가지 항목을 말하는 것입니다. 세대주가 근로소득이 없거나, 청약통장 납입액이나 전세대출 원리금 상환액, 주담대 이자상환액 3가지 중 어느 것도 공제를 받지 않는다는 조건입니다. 이렇게 세대주가 주택자금 소득공제를 받지 않으면 세대원이 공제받을 수 있다는 뜻입니다.
소득공제 조건(2) – 주택가격
취득 당시 제99조제1항에 따른 주택의 기준시가가 5억원 이하인 주택
이 부분이 매우 중요합니다. 기준시가(공시가) 5억원 이하 주택만 대상이 됩니다. KB시세나 감정원 시세, 실거래가가 기준이 아니라 공시가격입니다. 공시가율이 70%라고 하면 시가로는 약 7억원 정도 되는 주택까지 소득공제 대상이 됩니다.
그리고 대상이 ‘주택’이므로 주택이 아닌 오피스텔, 상가 등의 부동산은 해당되지 않습니다.
소득공제 조건(3) – 주담대
취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금(주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 항 및 제6항에서 “장기주택저당차입금”이라 한다)의 이자를 지급하였을 때
어떤 차입금이 ‘장기주택저당차입금’인지 정의하는 부분입니다. 주택에 저당권을 설정해야 하며, 금융회사 또는 주택도시기금으로부터 차입해야 합니다. 다음으로 ‘대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금’ 이어야 한다고 하는데 이는 소득세법 시행령 제112조(주택자금공제) 항목에 서술되어 있습니다.
소득세법 시행령 제112조(주택자금공제)
⑧법 제52조제5항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금”이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 차입금을 말하며, 같은 항 단서 및 같은 조 제6항제1호부터 제3호까지의 규정에 따라 차입금의 상환기간을 산정할 때에 해당 주택의 전소유자가 해당 주택에 저당권을 설정하고 차입한 장기주택저당차입금에 대한 채무를 양수인이 주택 취득과 함께 인수한 경우에는 해당 주택의 전소유자가 해당 차입금을 최초로 차입한 때를 기준으로 하여 계산한다. 이 경우 해당 요건을 충족하지 못하게 되는 경우에는 그 사유가 발생한 날부터 법 제52조제5항을 적용하지 아니한다.
1. 삭제 <2015. 2. 3.>
2. 주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내에 차입한 장기주택저당차입금일 것
3. 장기주택저당차입금의 채무자가 당해 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것
주택담보대출이 장기주택저당차입금이 되기 위해서는 1. 등기일로부터 3개월 이내 차입(주택구입 목적), 2. 채무자와 주택의 소유자가 동일해야 합니다. 이는 주담대를 승계한 경우에도 마찬가지로 적용됩니다.
소득공제 조건(4) – 과세기간 중
해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 다음 각 호의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. (중략)
장기주택저당차입금의 이자는 5가지 호의 조건을 만족하면 공제됩니다. 이것도 하나씩 살펴봅시다..
1. 세대주 여부의 판정은 과세기간 종료일 현재의 상황에 따른다.
상당히 중요한 조건입니다. 1월 1일부터 12월 30일까지 계속 세대주였어도 과세기간 종료일인 12월 31일에 세대주가 아니라면 소득공제 요건을 불충족할 수 있습니다. 반대로 세대주가 아니었더라도 과세기간 종료일에 세대주 요건을 충족한다면 소득공제가 가능할 수 있습니다.
2. 세대 구성원이 보유한 주택을 포함하여 과세기간 종료일 현재 2주택 이상을 보유한 경우에는 적용하지 아니한다.
과세기간 종료일에 1가구 2주택 이상인 경우에는 미적용
3. 세대주에 대해서는 실제 거주 여부와 관계없이 적용하고, 세대주가 아닌 거주자에 대해서는 실제 거주하는 경우만 적용한다.
소득공제를 받기 위해서는 꼭 실거주를 해야 한다고 오해하기 쉽습니다. 세대원이 소득공제를 받을 때만 실제 해당 주택에 거주중인 상태여야 합니다. 세대주인 상태에서는 해당 주택에 실거주를 하지 않더라도 소득공제를 받을 수 있습니다.
4. 무주택자인 세대주가 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설되는 주택(「주택법」에 따른 주택조합 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합의 조합원이 취득하는 주택 또는 그 조합을 통하여 취득하는 주택을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득할 수 있는 권리(이하 이 호에서 “주택분양권”이라 한다)로서 대통령령으로 정하는 가격이 5억원 이하인 권리를 취득하고 그 주택을 취득하기 위하여 그 주택의 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융회사 등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입(그 주택의 완공 전에 해당 차입금의 차입조건을 그 주택 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 변경하는 경우를 포함한다)한 경우에는 그 차입일(차입조건을 새로 변경한 경우에는 그 변경일을 말한다)부터 그 주택의 소유권보존등기일까지 그 차입금을 장기주택저당차입금으로 본다. 다만, 거주자가 주택분양권을 둘 이상 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세기간에는 적용하지 아니한다.
무주택자인 세대주가 분양권을 취득한 경우에는 공시가격이 없으므로 5억원 이하를 충족하는지 여부를 아래와 같이 시행령에서 정하고 있습니다. 또한 중도금대출을 받은 경우에도 장기주택저당차입금으로 볼 수 있네요. 다만 ‘주택 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건’으로 해야만 합니다. 그리고 마찬가지로 분양권을 둘 이상 보유하는 경우엔 소득공제를 적용받을 수 없습니다.
소득세법 시행령 제112조(주택자금공제)
⑮법 제52조제5항제4호 본문에서 “대통령령으로 정하는 가격”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가격을 말한다.
1. 법 제52조제5항제4호 본문에 따른 주택분양권 중 제2호에 따른 조합원입주권을 제외한 주택분양권 : 분양가격
2. 법 제89조제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권
가. 청산금을 납부한 경우
기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금
나. 청산금을 지급받은 경우
기존건물과 그 부수토지의 평가액 – 지급받은 청산금
분양권의 경우 조합원 입주권을 제외하고 일반분양을 받았거나 분양권을 매수한 경우 분양가격을 기준으로 합니다. 조합원은 기존 건물과 토지의 감정평가액에 청산금을 합산하여 계산합니다.
5. 주택에 대한 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격이 공시되기 전에 차입한 경우에는 차입일 이후 같은 법에 따라 최초로 공시된 가격을 해당 주택의 기준시가로 본다.
아파트를 분양받은 경우 이런 사례가 많이 발생합니다. 분양권 상태에서 5억원의 기준은 분양가격이나, 준공 후 그 다음 해에 공시가격이 나오기 때문에 해당 금액이 5억원을 넘는 경우에는 그때부터 소득공제 혜택을 받지 못할 수 있습니다. 또한 중도금 집단대출은 특정 금융회사에서 받게 되며, 나중에 잔금대출 실행 시에 다른 금융회사로 대환하는 경우가 많다보니 소득공제 요건을 놓치는 경우도 많습니다.
공제조건 총정리
여기까지 장기주택저당차입금의 이자액 소득공제 요건을 살펴봤습니다. 상당히 내용이 길었는데 간단히 정리해봅시다.
1. 취득 당시 및 과세종료일(12월 31일) 무주택 혹은 1주택 세대의 세대주여야 한다.
2. 세대주는 해당 주택 실거주에 관계없이 공제받을 수 있다.
3. 세대원은 해당 주택에 계속 실거주하며, 세대주가 주택자금 소득공제를 받지 않을 때만 공제받을 수 있다.
4. 취득 시, 공시가격 5억원 이하 주택이어야 한다. 분양권의 경우 분양가격을 기준으로 하며, 향후 장기주택저당차입금으로의 전환 조건이 있어야 한다.
5. 채무자와 주택 소유자는 동일해야 하며, 주택 구입 목적으로 등기일로부터 3개월 이내 차입해야 한다.
6. 과세종료일(12월 31일) 1가구 2주택 이상이면 해당되지 않는다.
7. 오피스텔, 상가 등의 주택이 아닌 부동산은 해당되지 않는다.
이렇게 정리했는데도 헷갈리기 쉬운 것 같네요. 처음 접하는 경우에는 특히나 어렵게 느껴지는 것 같습니다. 실제 사례나 자주 헷갈리는 부분들을 Q&A를 통해 짚어보도록 하겠습니다.
장기주택저당차입금 소득공제 Q&A
Q. 공제한도는 어떻게 되나요?
주택자금의 경우 소득공제 한도가 300~1800만원입니다. 상환기관 및 상환방식에 따라 공제한도가 결정됩니다.
소득세법 제52조(특별소득공제)
⑥ 제5항 단서에도 불구하고 장기주택저당차입금이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 연 500만원 대신 그 해당 각 호의 금액을 공제한도로 하여 제5항 본문을 적용한다.
1. 차입금의 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금의 이자를 대통령령으로 정하는 고정금리 방식(이하 이 항에서 “고정금리”라 한다)으로 지급하고, 그 차입금을 대통령령으로 정하는 비거치식 분할상환 방식(이하 이 항에서 “비거치식 분할상환”이라 한다)으로 상환하는 경우: 1천800만원
2. 차입금의 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금의 이자를 고정금리로 지급하거나 그 차입금을 비거치식 분할상환으로 상환하는 경우: 1천500만원
3. 차입금의 상환기간이 10년 이상인 장기주택저당차입금의 이자를 고정금리로 지급하거나 그 차입금을 비거치식 분할상환으로 상환하는 경우: 300만원
15년 이상 고정금리 and 비거치식 분할상환인 경우 최대 한도인 1,800만원이 적용됩니다.
15년 이상 고정금리 혹은 비거치식 분할상환인 경우는 1,500만원 한도입니다.
변동금리, 거치식 분할상환 등의 기타 조건에 15년 이상 상환기간인 경우 500만원 한도입니다.
마지막으로 상환기간이 10년 이상인 고정금리 혹은 비거치식 분할상환이면 300만원 한도입니다.
소득공제를 위해서는 15년 이상 고정금리 및 비거치식 분할상환 조건이 가장 유리함을 알 수 있습니다.
(여기서 보통 거치식 분할상환은 이자만 매월 내면서 만기일에 원금을 일시상환하는 대출을 말하고, 비거치식 분할상환은 원금과 이자를 같이 분할상환하는 대출을 말합니다.)
Q. 대출 명의자를 바꾸는 경우 소득공제 여부
일단 소득공제를 받기 위해서는 “주택의 소유자 = 채무자”여야 합니다. 종부세 등 세금 상의 이유로 공동명의를 해둔 경우에는 어떨까요? 부부가 공동명의로 주택을 취득하고, 장기주택저당차입금은 아내의 명의로 대출을 받았다고 가정해봅시다. 이 경우에는 해당 이자액에 대한 소득공제는 아내만 가능합니다. 이 상황에서 남편을 세대주로, 아내를 세대원으로 설정한다면 소득공제가 불가능합니다.
채무인수를 통해 대출의 명의자를 아내에서 남편으로 바꾼다면 남편은 소득공제를 받을 수 있을까요? 아쉽게도 어렵습니다. 왜냐하면 주택구입 목적의 장기주택저당차입금만 소득공제가 가능하기 때문이고, 주택구입 목적을 판별하는 항목은 등기일 3개월 이내 차입해야 한다는 조건입니다. 만약 등기일로부터 3개월 이내에 채무인수를 하여 대출의 명의자를 변경한다면 공제가 가능하나 3개월이 지난 이후에는 소득공제 적용이 불가능합니다.
Q. 생활안정 목적의 주택담보대출도 소득공제를 받을 수 있는지?
어렵습니다. 등기일로부터 3개월 이내에 실행된 주택구입 목적의 주택담보대출만 적용이 가능합니다. 마찬가지로 전세금반환목적의 주담대도 해당되지 않습니다.
Q. 국민주택규모가 아닌 대형평수도 소득공제가 가능한가요?
2014년 1월 1일부로 국민주택규모 기준이 삭제되었습니다. 현재는 85제곱미터 초과의 대형평수 주택인 경우에도 소득공제가 가능합니다.
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